Midtskog gjennomførte undersøkelsen «Hvorfor sentrum velges bort som etableringsarena» med respondenter fra hele landet. Han forklarer resultatene med at leietagere opplever kommunen som «vertskap» i byen, men ikke alle kommuner innser at de har denne rollen overfor enkeltdrivere.

Etablering og parkering viktigst

- Kommunen kan mene hva de vil om dette, men det er markedet som forvalter sannheten og kommunen må være med på laget.

Midtskog mener det er interessant at leietagermarkedet er opptatt av tilgjengelighet og forutsigbarhet. Men det er beliggenhet, eller «nærheten til et godt parkeringstilbud», som får desidert lavest score i undersøkelsen.

Undersøkelsen viser at parkering og attraktivitet henger sammen.

- Behovet for parkering er omvendt proporsjonalt med attraktivitet. Dersom et område attraktivt nok, kommer kunden uavhengig av parkering. I en pågående vitaliseringsprosess vil parkeringstilbudet være en katalysator som fremskynder en levende by.

- Det er helt tydelig at kommunen ikke hører på leietagerne. Tilstrekkelig antall parkeringsplasser er viktig for å bli et attraktivt sentrum.

Men selv om besøk og handel i sentrum reduseres av for lite parkering, er det ikke nødvendigvis flere parkeringsplasser som er løsningen. Det er ikke alltid det viktigste problemet som skal løses først. Viktigheten av parkeringsproblematikken blir mindre jo bedre tilbud sentrum kan tilby. Parkering kan bli urimelig dyrt fordi de billigste parkeringsplassene allerede er bygget. Derfor kan det være andre ting sentrum bør fokusere på. Midtskog mener at etablering av nye leietagere i sentrum alltid vil være viktigst.

- Det trenger ikke være de samme leietagerne som i et kjøpesenter. Men fordi sentrum ikke legger godt nok til rette for sine leietagere klarer ikke sentrum engang å få leietagere som ikke er i kjøpesenter, mener Midtskog.

Sentrums problem er ikke konkurranse om kundene, men de gode leietagerne. Årsaken er at kommunen tar for lite hensyn til handelens problem og behov.

Miljøverndepartementet støttet undersøkelsen til Midtskog, men ønsket ikke fokus på parkeringsplasser. I departementets prosjekt «Fremtidens byer» blir bysentrum premiert for å fjerne parkering.

- Dette viser hvor forskjellig det offentlige og leietagere tenker. Parkeringstilbudet er aller viktigst for å få liv i sentrum. Det offentlige vil ha revitalisering, men nekter å høre på hva som er viktig. Dersom kommunen ikke klarer å innfri på ett område, må de tilby leietagerne noe annet og kompensere for dette, foreslår han.

Kommunen må tenke business

Videre i undersøkelsen etterlyser leietagere at kommunen tenker business på leietagernes vegne slik at butikken deres skal gå godt. Men kommunen engasjerer seg ikke i hva som skal til for at butikken skal gå bedre. Midtskog mener at kommunen som største grunneier, dermed ikke oppfyller sin vertskaps-rolle for leietagere i sentrum. Han tror årsaken er at kommunen føler de beveger seg inn på et område hvor det er konkurranse. Ofte er det byens kjøpesenter som står i konkurranse med handelen i sentrum, og siden det er kommunen selv som har tillatt og lagt til rette for kjøpesenteret, tror Midtskog at kommunen ikke tør.

Til sammenligning overtar kjøpesenteret på mange måter kommunens oppgave innenfor sine egne vegger og senteret fremstår som en mini-by. I sentrum er leietagere prisgitt hva kommunen skal og vil.

- Leietagere i et kjøpesenter har blitt vant til å ha et vertskap, som tenker deres beste og legger til rette for dem. I mange tilfeller velger leietagere derfor bort sentrum. Kommunen ønsker yrende liv i bykjernen, men fornekter at noen av de viktigste punktene denne undersøkelsen har avdekket, har betydning for å få det til. En attraktiv leietager som kan velge mellom et vertskap som ikke bryr seg og et vertskap som legger alt til rette, har et enkelt valg.

Manglende organisering av sentrum

I motsetning til hva man kan få inntrykk av er sentrum et interessant etableringsområde, viser undersøkelsen.

- Leietagere har interesse av å etablere seg i sentrum, men de savner å være i riktig miljø for sin virksomhet. Renommerte firmaer er opptatt av sin profil og hvor de plasseres i gata, og de er opptatt av naboene og deres profil. Det er et problem at ingen organiserer sentrum. Leietagere er redd for å få en nabo som ødelegger hele strøket.

Sentrumsutvikleren har jobbet tett med flere bysentrum de siste årene og kjenner problematikken bedre enn de fleste. Han har blant annet jobbet i Hamar og Porsgrunn hvor han har bidratt til flere prosjekter for å utvikle bysentrum. Han påstår dog at kunden vil ha støy, trengsel og kaos, mens kommunens byplanleggere på sin side ivrer for helt andre faktorer.

- Kommunen planlegger parker og grønne lunger, men folk vil ha kø og trengsel. Får vi det ikke i Norge, reiser vi til London for å handle.

Erfaring viser at få eller ingen butikker vil ligge i nærheten av grønne parker. Det er dessuten liten interesse blant leietagere for å etablere seg i en gågate.

- Det er en allmenn oppfatning at sentrum vil bli mer interessant med flere og hyggelige gågater, men det stemmer ikke. Dette sier undersøkelsen ingenting om, men jeg tror det er fordi gågatene i Norge ikke er organisert, og butikkmiks, logistikk og adkomst blir ikke tatt nok hensyn til, forklarer Midtskog.

Kommunen tar miljømessige og estetiske hensyn, men gårdeiere er sjelden med i planleggingen av sentrum og resultatet er at gågatene ikke blir opparbeidet med et formål.

- Kommunen vet rett og slett ikke hva som skal til, tror han.

Kommunen har hovedansvaret

Respondentene i undersøkelsen har vært handelsvirksomheter over hele landet med ekspansiv utvikling, det vil si mer enn en butikk og tendenser til ekspansjon. Både enkeltstående butikker og kjeder har deltatt, uavhengig av bransje. I forkant av undersøkelsen ble 12-15 personer dybdeintervjuet. Dette var ledere med etableringsansvar fra både store landsomfattende virksomheter og mindre virksomheter. Midtskog fant fellesnevnere og sørget på denne måten for kvalitetssikring av undersøkelsen.

Hva tenker du om kommunens betydning i seks av åtte punkter?

- Det var en stor overraskelse at kommunen har hovedansvaret. Hensikten med undersøkelsen var at gårdeierne skulle ta grep, men det viser seg altså at kommunen har størst ansvar, svarer Midtskog.

Han mener det er langt igjen til at kommunen kan opptre som vertskap i bysentrum, slik leietagere og respondenter i undersøkelsen ønsker.

- Gårdeierne kjenner hverandre ikke og er ofte uprofesjonelle. Gårdsarbeidet er ofte venstrehåndsarbeid og det er en stor oppgave å få det til å fungere. Derfor kunne det være en fordel at kommunen som har ansvar for mye, fungerer. Men realiteten er at kommunen ikke forstår markedsmekanismene. Jeg mener det er nifst at kommunens ansatte ikke har kompetanse til dette, selv om det finnes gode unntak.

Visjon for bysentrum

Samarbeidet m&ari