– Er tiden inne for en leiekontraktstandard for kjøpesentrene?

Av Irene Lundeker og Tanya Farstad Valdø

Det foreligger en rekke standard leiekontrakter for leie av næringslokaler mv., utarbeidet av Norsk Eiendom, Forum for næringsmeglere og Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF). Disse standardkontraktene oppleves som forholdsvis balanserte av utleiere og leietakere. Tilbakemeldingen er at standardkontraktene gir partene et godt utgangspunkt, slik at fokus kan være på kommersielt viktige punkter i kontraktene. Innføringen av standardene har vist seg å dekke et behov – og bruken av standardkontraktene er utbredt.

For leie av lokaler i kjøpesentre foreligger det ikke noen slik standard. Utleiere benytter sine egne utarbeidede kontrakter. Flere av disse går langt i å pålegge leietaker ansvar som normalt er utleiers ansvar, jf. standardkontraktene og husleieloven. Pandemien har videre vist at leiekontraktene ikke på noen klar og god måte regulerer de utfordringene som partene har støtt på. Som advokater i Virke får vi mange henvendelser fra medlemmer som leier lokaler i kjøpesentre, og som ønsker seg mer balanserte leiekontrakter.

Her er noen sentrale punkter som ofte diskuteres ved leie av lokaler i kjøpesentre, og som det med fordel kunne vært utarbeidet en mer overensstemt standardregulering av.

Felleskostnader

For leietakere av lokaler i kjøpesentre, utgjør en betydelig del av leiesummen dekning av felleskostnader for drift og vedlikehold av fellesarealer mv. I motsetning til reguleringen i standardkontraktene utarbeidet av NEF m.fl., så pålegges mange leietakere også å dekke kostnader ved utskifting av tekniske installasjoner mv. gjennom felleskostnadene. Kostnader som normalt anses som eierkostnader, synes i større grad å veltes over på leietakerne i kjøpesentrene. Det er viktig at ansvaret er balansert, og at leietakere sikres forutberegnelighet når det gjelder størrelsen på felleskostnadene.

Markedsføringsbidrag

I tillegg til felleskostnader, betaler leietakerne i kjøpesentre som regel et markedsføringsbidrag. Utviklingen viser imidlertid at butikker i større grad markedsfører seg selv gjennom nettsider mv. Omfanget og bruken av markedsføringsbidraget bør vurderes nærmere.

Bærekraftige kjøpesentre

I dagens samfunn er kravene til at virksomhetene er bærekraftige, stadig mer aktuelt. Behovet for å modernisere kjøpesentermodellen som følge av krav til bærekraft, kan også medføre behov for tilpasninger i leiekontraktene.

Risikofordeling

Nedstenging av kjøpesentre som følge av en pandemi, var noe som de færreste hadde tatt høyde for når leiekontrakter ble inngått. Erfaringene har synliggjort et behov for en tydeligere kontraktregulering av ansvar og konsekvenser ved denne type hendelser.

Fordelen med en mer balansert og aktuell kontraktpraksis

Det at utleierne har etablert sine egne standardkontrakter, bør ikke være til hinder for en mer balansert og ensartet praksis. En standardkontrakt for kjøpesentre vil kunne fungere som et eksempel på «best practice» for partene ved kontraktsforhandlingene, i likhet med øvrige standardkontrakter. Det vil skape større forutsigbarhet for partene og minske risikoen for tvister.

Aktørene bør sammen vurdere hvilke justeringer som kan foretas for å få en klarere, mer balansert og aktuell kontraktpraksis. Fokuset bør nå være hvordan partene kan skape langsiktige relasjoner og felles verdiskapning, under gode og balanserte kontrakter.